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如何解决高周转带来的负面影响?

  • 时间:2020-09-23
  • 作者:同辰建筑
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在楼市下行、地价高起的情况下,房企的资金收紧,“高周转”模式带来的好处显而易见。不但降低投资风险性与资金融资成本,同时加速企业规模扩张,提升市场占有率、品牌价值、群众认知度、资本市场关注度等等。


但是,项目开发时间被无限的挤压,质量问题层出不穷。如何降低“高周转”模式伴生的弊端,成为一个重要的议题!



01、工程现状




02、设计变更


设计零变更是一个美好的愿景,如何将变更管理流程由传统的低效、周期长、成本高改造成高效、及时、造价合理的动态控制、有序管理?



设计变更原因:设计错漏、设计不到位、设计不满足国家规范或建设单位建设标准、设计调整、规范标准发生改变、因自然因素及其他因素而进行的设计改变、以及现场条件与设计不符导致无法施工等。



03、无效成本


无效成本是指在项目实施过程中,对形成产品、提升价值、促进营销没有作用,不能得到客户的认同和补偿,或降低了产品投入产出比的成本支出,严重影响投资收益,是一种成本浪费。降低无效成本,是最直观的项目利润增加净值。因此控制无效成本是降低房地产开发项目总成本最直接、最有效的方法,应当引起管理者的重视。



无效成本的产生贯穿于整个项目的建设阶段。将无效成本按照产生的部门和工作环节可分定位及策划、设计、招标采购、施工、预结算等五个方面,在整个房地产开发过程中,设计阶段是决定房地产开发成本、价值的关键阶段。根据德国索默尔(Hans Rolf Sommer)博士对工程项目不同阶段对成本的影响程度的结果表明:设计阶段,对成本造价的影响占比为42.6%。


设计阶段无效成本分类表:




04、解决方案


从问题源头出发,管控设计图纸质量,是降低设计变更及解决无效成本浪费的重要措施,需认真对待。



精细化审图、综合图(精细化设计)是设计成果的最后一道关口,能够最大限度避免图纸的设计错漏、各专业矛盾、深度不足等原因产生的无效成本消耗。有条件的甚至可以引入BIM(建筑信息模型)进行碰撞检查或模拟施工。







精细化审图


从设计、工程、成本、营销、物业角度对土建施工图纸进行全视角的严格审查。



内容应包含但不局限于:方案一致性与否、施工图纸内容遗漏、设计错误、设计缺陷、违反国家规范、违反建设单位集团标准、成本敏感点、客户敏感点、跨专业交圈的错漏碰缺等问题。


不仅要提出审查意见并提供解决方案,同时监督设计院对图纸的修改情况。



综合图


按集合设计理念,统筹建筑、结构、水电、精装修及部分二次深化图纸。



结合现场施工要求,对原施工图进行精细化审图、优化设计,实现构件标准化,点位人性化、精确化,满足一次土建及二次精装修的综合性土建施工图。



BIM(建筑信息模型)


根据施工图纸进行BIM三维建模,进行碰撞检测,发现并有效优化机电与机电、土建与机电管线的碰撞,提高机电安装的合理化和使用率,减少后期的返工,以数据指导现场施工,以实现节人、节材、节时的目的。



主要的服务内容包括:进行碰撞检查,优化施工图设计,提供3D轴测图、平面图、剖面图; 根据设计图纸搭建建筑结构及水暖电模型; 完成建筑结构、水暖电综合管线模型中的碰撞检查; 对管线复杂或净高要求严格的部位进行详细模拟。