【同辰原创】抓住红利,第四代住宅激励政策分析
- 时间:2024-08-30
- 作者:同辰建筑
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我司文章《【同辰原创】第四代住宅成本增量简析》得到大量点赞转发,关于第四代住宅的建造成本,文章中给出了明确结论和成本评估方式,为实际项目提供了参考。有不少评论提出:政策层面有什么支持,能平衡部分成本增量或者提高去化?本文就第四代住宅各地政策进行分析,寻找平衡成本增量、提升产品力的有效路径。
第四代住宅的概念近年来在多个城市逐渐受到重视,并被视为推动房地产业转型升级、促进住房领域供给侧改革的重要手段。
1. 第四代住宅激励政策给出的利好,主要体现在政策支持和市场需求两个方面:
1.1 对于开发商来说,建造高赠送的房子可以提高溢价,利于快速去化。
开发成本有拿地成本、建安成本、税、销售管理费用,这四项里拿地成本占比大。拿地成本与用地使用强度有关:建筑密度、容积率、绿地率、限高。
关于第四代住宅特有的赠送面积部分,这部分面积之所以能成为开发商溢价换去化的重要手段,主要是因为政策允许其不计入容积率或建筑面积,从而增加了项目的实际可售面积和附加值。
1.2 对购房者来说第四代住宅得房率更高,更实惠。
居住体验感来源于使用面积,支付的房产总价算的是建筑面积,得房率=使用面积/建筑面积。同等的公摊面积下,第四代住宅高赠送,超过100%的高得房率,带来更大的使用面积,得房率提高,比没什么赠送面积的传统住宅要更实惠。
2. 第四代住宅容积率激励政策:
2.1 完全不计容的公共休闲绿化平台:
▲ 两个自然层高的公共休闲绿化平台
▲ 两个自然层高的公共休闲绿化平台
第四代住宅较传统住宅最有特征性的设计要点之一是:公共休闲绿化平台,不封闭、无围护,连接一定数量住户共享。
各地要求不同,但有一个共同点:均不计入容积率。
关于公共休闲绿化平台,对比各地政策支持力度,比拼的就是对面积、层高是否有限制,是否计入绿化率,以及从建造成本上来讲的覆土深度及面积占比。
济南对其面积做了限制:不超过所属两层房屋总建筑面积的35%~45%;
重庆中心城区为鼓励设置,层高可为1个自然层,面积不大于50㎡;
苏州吴江要求覆土大于等于0.6m;
2.2 部分计容的户属空中花园:
▲ 带有下沉土池、线性排水沟的空中花园
▲ 种植了灌木、地被的空中花园
· 户属空中花园的激励政策主要体现在:
1)进深更大,部分城市甚至可做到6m进深;
2)需要计容的面积小,福州规定进深可做到3.6m,计容和计建面仅计1.8m以内的一半;济南要求进深2.4~6m,容积率计入一半;
重庆中心城区仅对面积做了要求,无计容要求,但需要计建筑密度,纳入项目配套设施计算基数。
· 第四代住宅的户属空中花园与传统的阳台对比:
2.3 其他方面的优惠政策:
第四代住宅的空中花园均有覆土绿化要求,是否可以计入绿化率统计?
大部分城市对户属花园的的绿化不计入绿化率,仍有部分城市给出了绿化率相应的政策激励,苏州吴江区规定,套内空中花园的绿化面积不计入地块绿化率,公共绿化平台内的绿化面积可按规定纳入绿化率核算。
湖北襄阳规定第四代建筑试点项目地面绿地率不低于30%,户属空中花园的绿地面积按20%折算计入试点项目绿地率指标。
四川内江市规定,开敞式公共平台、空中花园绿化达到相关建设标准要求后,可按其绿地面积的10%折算计入建设项目绿地率和绿地面积。
3. 结论:
3.1 第四代住宅提升产品力、利于快速去化:
超大进深的空中花园,从传统住宅的1.8-2.4m进深阳台不等,到现在6m的大进深,大露台创造的更多生活场景,会友闲谈、围炉煮茶,修泥种花、采菊东篱,第四代住宅营造独享庭院生活,提高产品竞争力,快速去化。
3.2 容积率激励政策:
产品力提高的同时,第四代住宅的容积率激励政策,降低了提高产品增加的这部分成本。空中花园1/2计容,甚至不计容,支持力度较大的比如济南市,传统住宅2.4m进深阳台,面积控制在套内15%,而第四代住宅可做到6m进深,面积可达套内40%。
3.3 对购房者来说得房率提升:
第四代住宅政策支持下的高赠送,最直接的受益者是购房者,以福州某项目为例:
T2花园高层,4房2厅3卫,建筑面积:188.05㎡,不算赠送,得房率77.3%。
· 第四代住宅赠送后:
公共平台面积:33.24㎡;
(阳台+空中花园1.8m范围内计容)/2+空中花园1.8m范围外不计容+飘窗+空调:25.64㎡。
建筑面积:188.05㎡,扣除公摊后实际可使用面积:204㎡,实际得房率达:108.08%
关于第四代住宅,大家有什么想法,欢迎来评论区聊聊~
▌作者:同辰建筑 王斐
▌本文仅代表作者个人分析总结,仅供参考
▌来源:同辰建筑原创发布,转载请注明以上信息