2025年4月25日，中央政治局会议明确将“优化存量商品房收购政策”列为房地产调控核心任务。国家统计局数据显示，2025年1-3月全国房地产开发投资同比下滑9.9%，14个重点城市二手房挂牌量突破201.5万套（麟评居住大数据研究院监测），标志着房地产行业从增量开发向存量运营的深度转型正式提速。

01、政策升级：从“应急工具箱”到“长效机制”三重跃迁

1. 1 收购主体多元化：试点探索跨境资本协同路径

政策突破：在上海、深圳等QFLP（合格境外有限合伙人）试点区域，允许外资机构通过市场化方式参与存量房收购，部分城市探索放宽外资在混合所有制收购平台中的持股比例限制（现行政策未设全国统一上限，地方试点要求外资管理人持股≥25%）。

实践进展：截至2025年3月，QFLP 与存量收购双轨试点城市已组建政府引导基金与社会资本合作的混合所有制平台，累计吸纳社会资本超4000亿元（行业估算基于地方试点公开数据及第三方机构分析），形成“国资托底+民资参与+外资补充”的多元化投资格局。

1.2 资产定价机制革新：技术驱动下的动态评估体系

地方试点与行业技术应用结合（政策框架与技术探索正在推进中），整合区块链交易数据、人口流动热力图、商圈成熟度等30项核心参数，通过AI算法生成政府指导收购价，核心城市价差控制在 ±5% 以内，全国范围尚未形成统一标准。

1.3 资金闭环2.0：公募REITs扩容至消费基础设施领域

根据2023年修订的《公开募集基础设施证券投资基金指引》，收购存量房可打包发行保障性租赁住房REITs，并享受“三免三减半”税收优惠。

地方实践：杭州临安区试点“以购代建”模式，通过政府平台收购存量商品房并转化为保租房、社区商业等多元用途，探索资产盘活新路径，典核心板块项目全流程周期缩短至 9 个月，较传统模式提升效率 60%。

02、市场重构：地产价值链的“化学反应”

2.1 房企端：从“重资产依赖”到“轻资产转型”加速

头部房企战略转向：头部房企企业加速剥离非核心资产，2025年一季度TOP30房企代建业务收入同比增长超120%，毛利率达30%（相关企业财报数据），轻资产模式成为穿越周期的关键策略。

中小房企差异化突围：某区域房企聚焦老年公寓、创业社区等细分赛道，通过“存量收购+定制化改造”提升资产附加值，净利率回升至10%-12%，展现区域深耕优势。

2.2 购房者端：租购市场再平衡与投资模式创新

保障性租赁住房供给持续扩大，以重庆为例，2025年3月公租房已覆盖135.6万新市民（住建部数据），重点城市保租房租金回报率稳定在4%-5.5%，推动部分刚需客群转向“长期租赁+REITs份额配置”的新型居住投资组合。

二手房市场议价空间显著扩大，北京房山、顺义等外围区域及广州增城、南沙等库存高企板块业主平均议价幅度达15%-20%，市场从“卖方主导”向“买方市场”深度切换。

2.3 地方政府端：财政模式从“土地财政”到“资产运营”转型

重庆、南京试点 “存量房收购抵扣土地出让金政策”：

重庆实践：渝中区在城市更新项目中探索 “地价款折抵” 机制，允许企业通过收购存量资产抵扣土地出让金。例如，承担公益性用地移交或改造义务的项目，可在地价评估时折抵相应地价款，形成 “收购 - 改造 - 抵扣” 闭环。

南京实践：南京安居集团 2024 年 4 月启动 “以旧换新” 试点，允许换购人用存量房置换新建商品房，置换总价不超过新房总价的 80%，并通过第三方评估机构确定收购价格。试点期间，主城区土地流拍率较上年下降约 14 个百分点（克而瑞数据），实现 “去库存” 与 “稳土地市场” 的政策协同。

全国趋势：克而瑞数据显示，2024 年重点城市土地流拍率降至 10%，试点区域（如重庆渝中区、南京主城六区）因政策激励，核心地块成交回暖，土地市场边际改善。

03、争议焦点：2.0时代的“三重挑战”

3.1 外资参与的不确定性风险：

当前房地产开发利用外资规模同比下降83.2%（国家统计局2025年3月数据），尽管政策放宽外资准入，但若人民币汇率下行，可能加剧跨境资本配置的观望情绪，需警惕外资参与度阶段性收缩对市场流动性的影响。

3.2 资产改造的成本收益平衡难题：

以厦门城中村改造实践为例，老旧小区硬件改造成本约3000-4500元/㎡，如何通过引入社区商业、智慧化管理等增值服务提升资产收益率，成为平衡民生属性与商业运营的关键课题。

3.3 REITs市场的风险传导隐患：

若底层资产租金回报率持续低于4%，可能触发投资者赎回行为。需建立动态监测机制，通过现金流补足协议、资产组合分散化等手段，防范局部风险向金融体系传导。

专家观点：

吴晓波（财经作家）：“存量改革本质是城市治理逻辑的转换，政府需要从‘土地经营者’转型为‘资产管理者’，通过市场化手段提升城市存量资源的配置效率。”

刘俏（北大光华院长）：“建议建立‘存量资产优选清单’，优先盘活地铁1公里内、房龄15年以下的优质物业，为资产证券化奠定良好基础。”

04、未来推演：2026年房地产的三大确定性

4.1 区域分化持续加剧：

人口流入型区域如长三角、大湾区，二手房市场活跃度显著提升，2025年3月重点14城成交环比上升65.2%（国家统计局数据）；而东北、西北部分城市因人口外流和高库存压力，可能出现收购业务分化，部分区域或探索“限房价、竞品质”等定向收购政策。

4.2 数字技术深度赋能行业：

住建部拟推出“房产数字孪生平台”，为收购标的附加碳排放强度、社区活力指数等数据标签，推动资产定价与运营管理进入“精准测算”时代，助力实现“一平米一价值”的精细化运营。

4.3 行业格局加速重塑：

随着开发业务利润收窄，预计超60%的地方房企将逐步退出传统开发领域，转型为“存量资产服务商”，行业集中度持续提升，头部企业市场份额有望突破60%，形成“大平台+细分赛道”的专业化分工格局。

05、当房地产进入“精算时代”：

从“土地红利”到“管理红利”，存量房收购新政2.0标志着中国房地产正式迈入“精细化算账”阶段。政策逻辑的转变，本质是对城市资产价值的重新发现——当每平米空间的现金流贡献成为核心考核指标，当建筑全生命周期的投入产出比需要精准测算，这场以制度创新为驱动的变革，正悄然重塑城市发展的底层逻辑，为房地产行业开启“运营价值”主导的新周期。

▌作者：同辰建筑 赵鹏

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