在房地产市场持续变革的浪潮中，2025 年房地产代建行业正经历着深刻的转型，一系列新趋势不仅重塑着行业格局，也为企业带来了前所未有的机遇与挑战。

市场竞争：头部引领，分化整合加速

房地产行业的调整促使众多传统房企涌入代建市场，竞争愈发激烈。克而瑞研究中心数据显示，2023 年超 120 家房企涉足代建业务，如今据不完全统计已有超 150 家房企入局。从开盘项目中代建占比来看，2023年是分水岭，比2022年增加3.62个百分点，2024年比例进一步增长至6.28%；而2023年代建新签约规模增速也同比超50%。

市场分化显著，头部企业如绿城管理、滨江集团等，凭借品牌、经验和资源整合优势，市场地位不断巩固。排名前十的企业占据了58%的市场份额，而剩下的近百家企业瓜分了剩余的42%市场份额，且未来有望进一步扩大。以绿城管理在杭州代建的某高端住宅项目为例，开盘即售罄。

与之形成鲜明对比的是，中尾部企业数量众多但规模相对均衡，呈长尾分布，增速放缓，需寻求细分领域差异化发展。同时，市场分化与整合加速，头部企业通过并购、合作扩大市场份额。过去一年，行业内大型并购金额超 500 亿元，预计未来三年头部企业市场份额将增至 70% 以上，部分中小型企业面临淘汰或整合风险。

从区域分布来看，目前东部沿海地区仍是代建业务集中地，占比约 50%以上。但随着国家区域协调发展战略推进，中西部地区成为新增长点，预计未来 3 - 5 年，中西部地区代建业务占比将提升至 35%，区域分布更加均衡。

政策推动：政府代建领域发展

政府持续推动保障性住房和城市更新项目，为代建行业开辟了广阔空间。2024 年前三季度，住建部建设筹集保障性住房 148 万套，全国实施各类城市更新项目约 6.6 万个。中指研究院预测，2025 年随着城中村改造政策推广，政府代建市场需求将持续增长，过去两年政府代建项目合同额年均增长 15%。

深圳某城中村改造项目堪称政府代建的成功典范。该项目由政府委托知名代建企业进行，涉及上千户居民安置和房屋重建。代建企业通过科学规划和精细管理，改善了居民生活环境，提升了区域价值。

业务拓展：委托方多元，领域不断拓宽

政府持续推动保障性住房和城市更新项目，为代建行业开辟了广阔空间。2024 年前三季度，住建部建设筹集保障性住房 148 万套，全国实施各类城市更新项目约 6.6 万个。中指研究院预测，2025 年随着城中村改造政策推广，政府代建市场需求将持续增长，过去两年政府代建项目合同额年均增长 15%。

深圳某城中村改造项目堪称政府代建的成功典范。该项目由政府委托知名代建企业进行，涉及上千户居民安置和房屋重建。代建企业通过科学规划和精细管理，改善了居民生活环境，提升了区域价值。

代建行业委托方结构正发生深刻变化，国资和 AMC 比重逐渐上升。2024 年，国资及 AMC 委托项目占比从 2020 年的 20% 提升至 35%，商业代建比例从 50% 降至 35%。这使得代建企业更多地与国资、城投、AMC 等展开合作。

代建企业业务领域也在不断拓展，除传统住宅代建外，康养、产业园区、场馆等领域成为新方向。康养代建项目在部分城市已占代建业务总量的 10%，产业园区代建在新兴产业发达地区快速增长。例如某科技企业与代建企业合作开发人才公寓项目，代建企业发挥专业优势，打造高品质居住环境，提升了企业吸引力。

商业代建领域渗透率虽以政府项目为主，但提升空间巨大，“城投拿地 + 房企代建” 模式成为主流。大型国企、科技类、产业类及险资等企业为商业代建提供新增长动力，2023 年商业代建项目数量同比增长 25%，涉及总投资额约 3000 亿元。

服务能力与品牌建设成为核心竞争力

在激烈的市场竞争中，服务能力和品牌建设是代建企业的关键制胜因素。企业需不断提升项目管理、运营服务等专业水平，打造有影响力的代建品牌。通过引进合伙人制度、拓宽项目拓展渠道等方式，品牌企业可进一步扩大市场份额，实现规模化发展。

据相关数据显示，品牌代建企业客户满意度高达 90% 以上，项目平均利润率比非品牌企业高出 5 - 8 个百分点。一项针对委托方的调查显示，超过 80% 的委托方在选择代建企业时，品牌影响力是重要考虑因素之一。

技术创新助力代建行业升级

随着数字科技的飞速发展，代建企业愈发重视技术创新应用。借助大数据、人工智能等技术手段，企业能提高项目管理效率和精准度，降低运营成本，提升客户满意度。

例如龙湖集团累计投入超百亿元用于数字科技，2023 年代建业务合同额同比增长 30%，采用数字科技管理的代建项目平均成本降低 10%。

可持续发展理念深入人心

随在环保和社会责任意识日益增强的当下，可持续发展理念在代建行业得到广泛认可和应用。代建企业更加注重绿色建筑、节能减排，近两年绿色建筑项目在代建市场中的占比从 15% 提升至 25%，且绿色建筑平均销售价格比普通建筑高出5%~10%。

2025 年房地产代建行业在市场竞争、政策推动、技术创新等多重因素作用下，将持续快速发展。

▌作者：同辰建筑 赵鹏

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